保利发展溢价两成拿地上海土拍市场重回“价高者得”

7月9日，上海迎来下半年首场土地拍卖。这是上海取消土拍限价，恢复“价高者得”后的首场土拍，此次出让的4幅地块全部成功出让，其中关注度最高的杨浦区平凉社区02H1-01地块获9位竞买人竞逐，最终“花”落保利发展，溢价率达到21.18%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从此次上海土拍的结果来看，尽管取消最高限价，房企总体表现比较理性，并未盲目挑战更高溢价率。从目前市场情况来看，在政策利好推动下，成交放量，市场信心开始回归。土拍溢价率也是前期指标之一，说明房企对未来市场尤其是高端改善市场的前景看好。

杨浦区平凉社区02H1-01地块是此次4幅地块中最热的地块，共吸引包括华润、保利、绿城、招商、建发在内的9位竞买人参拍。该地块现场竞价起始价为18.1772亿元，各位竞买人渐次出价，竞价过程比较平稳，从第45轮出价开始，该地块的争夺就集中在7号竞买人和3号竞买人之间。最终经过60轮出价，7号竞买人保利发展旗下上海保利建锦城市发展有限公司以22.0272亿元斩获该地块，成交楼板价为88462元/平方米，溢价率21.18%。

卢文曦表示，杨浦区平凉社区地块面积只有约1.38万平方米，面积不大的情况下总价可控，对开发商来说不会有太大的资金负担。由于本次土拍采取价高者得的方式，加之近期上海楼市情绪有所升温，地块溢价率超过10%也在意料之中。这显示出房企愿意接受一定的高成本，城市中心区域的优质地块还是会吸引中高端改善型买家，并且保利发展在该区域内还有其他项目，项目的潜在客户资源可以共享，销售压力不会太大。

其余3幅地块中，杨浦区长白社区H2-17地块由城建发展与越秀地产组成的联合体摘得，成交价22.3023亿元，溢价率17.12%；宝山区顾村大型居住社区地块和奉贤区奉贤新城12单元地块均以底价成交。4幅地块成交总价约为91.33亿元。

5月27日，上海发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。为落实关于优化土地供应的工作要求，6月7日，上海市土地交易市场发布今年上海市第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅地块位于新城。自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海楼市具有风向标意义，这也是大量开发商集中在上海拍地的原因。土拍规则调整后，上海楼市回到市场定价的轨道，更能贴近市场真实情况，尤其是土地资源配置将会更高效。本次土拍结果也体现出政策的效果，中心城区的土地以及未来打造的住宅产品均有提升的空间，这与上海改善需求主导的情况相匹配，同时也能降低一、二手房价格倒挂的情况，也有利于开发商打造高端产品，降低中心城区产品的同质化竞争的程度。上海中心城区高端住宅未来产品会更加丰富，更能满足不同消费群体的需求。同时，也应看到，外围市场仍面临一定压力，即使放开土拍限价，外围土地的底价成交也反映出开发商越来越理性，越来越精打细算。